GAYRİMENKUL HUKUKU

GAYRİMENKUL HUKUKU

Gayrimenkul Hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet haklarını, kullanım haklarını ve bu hakların devriyle ilgili hukuki düzenlemeleri içeren özel hukuk dalıdır. Türk Medeni Kanunu (TMK), Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlar çerçevesinde düzenlenir.

Gayrimenkul Hukukunun Temel Konuları

1. Taşınmaz Mülkiyeti

• Arazi, arsa, bina, daire gibi taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkını kapsar.
• Tapuya kayıtlı taşınmazların mülkiyeti resmî senetle devredilir (Noterde yapılan sözleşme yeterli değildir, tapu devri şarttır).

???? Mülkiyetin Kazanılması:

• Satın alma (Tapu devri ile gerçekleşir.)
• Miras yoluyla intikal
• Bağışlama
• Kamulaştırma (Devletin kamu yararı gereği taşınmazı satın alması)

2. Tapu İşlemleri

• Tapu Sicili, taşınmaz üzerindeki hakları gösterir.
• Tapu devri, noter huzurunda değil, Tapu Müdürlüklerinde yapılır.
• Tapu iptali ve tescil davaları, tapu kayıtlarındaki hataları düzeltmek için açılır.

3. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

• Kat Mülkiyeti: Apartman veya site içinde bağımsız bölümlerin sahipleri arasında yönetim, kullanım ve ortak giderleri düzenler.
• Kat İrtifakı: Henüz tamamlanmamış bir yapıda hisseli mülkiyet hakkıdır.

???? Kat mülkiyeti ile ilgili hukuki işlemler:

• Apartman yönetimi ve aidatlar
• Ortak alan kullanımı (otopark, asansör vb.)
• Gürültü, kötü kullanım gibi komşuluk sorunları

4. Kira Hukuku

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenir.
• Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olabilir.
• Kiracı, kira bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür.
• Ev sahibi, kiracıyı haklı bir sebep olmadan çıkaramaz.

???? Kiracı ve Ev Sahibi Hakları:

• Kira Artışı: TÜFE oranına göre belirlenir.
• Tahliye Davası Açma Sebepleri:
  • Kiranın ödenmemesi
  • Ev sahibinin ihtiyacı
  • Kiracının tahliye taahhüdü vermesi

5. İmar Hukuku ve Ruhsat İşlemleri

• İmar Kanunu, yapılaşmayı düzenler.
• Yapı ruhsatı olmadan inşaat yapmak yasaktır.
• Kaçak yapı tespiti halinde yıkım kararı verilebilir.
• İmar planları, belediyeler tarafından belirlenir ve bölgesel yapılaşmayı düzenler.

6. Kamulaştırma ve Gecekondu Hukuku

• Kamulaştırma, devletin kamu yararı için özel mülkiyetteki taşınmazı satın almasıdır.
• Kamulaştırma bedeli adil olmalı ve mülk sahibine ödenmelidir.
• Gecekondu sahipleri belirli şartlarda tapu alabilir.

7. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

• Bir taşınmazı izinsiz kullanan kişiye açılan davadır.
• Devlet arazileri veya özel mülkiyet üzerinde izinsiz kullanım varsa talep edilir.

???? Gayrimenkul Hukuku ile ilgili en çok karşılaşılan davalar:

• Tapu iptal ve tescil davaları
• Kira tahliye davaları
• İmar planı itirazları
• Kamulaştırma bedelinin artırılması davaları
• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları